Krótka historia o "Krainie Słońca" w Mieczewie
- MW
Kraina Słońca:
Jesienią 2011, przy rondzie w Kórniku pojawiła się reklama osiedla „Krainy Słońca". Na wizualizacjach, w sporej skali, widać intensywnie zabudowane osiedle domów szeregowych „skąpanych" w zieleni otaczającej działkę. Obecnie banner jest częściowo zniszczony przez wiatr.
Zaciekawiony, a raczej zaskoczony tego typu inwestycją w Mieczewie sprawdziłem stronę internetową: www.krainaslonca.pl. Na dzień dzisiejszy strona już nie istnieje, a domenę można wykupić za 1 zł.
Ze względu na zawód, jak i miejsce zamieszkania zainteresowałem się tą inwestycją. Uwagę przyciągnęły głównie:
- wysoka intensywność zabudowy na działce,
- znikoma ilość zieleni w obrębie działki - w przeciwieństwie do pokazanej na wizualizacjach
- oraz 'las' rosnący wokół, choć faktycznie znajdują się tam działki z domami jednorodzinnymi.
Zastanowiło mnie, znając polskie prawo budowlane, jak to możliwe, że na tego typu osiedle można było uzyskać decyzje o WZZT i na jakiej podstawie została wydana. Studiując stronę internetową (nieistniejącą dziś) inwestycji, nie wynikało nic konkretnego, może tylko kilka szczegółów, wywołujących uśmiech na twarzy:
(miały.. mają? tu powstać 34 mieszkania, a raczej domy. („5 segmentów po 7 domów w zabudowie szeregowej" -
- "słoneczne, dwupoziomowe szeregowce pod Kórnikiem o powierzchni 85m2, na działkach od 155 do 443m2"
- „każdy właściciel domu dysponuje dwoma miejscami parkingowymi i posiada ogródek"
- "pełna infrastruktura"
- "bezpieczne, monitorowane i zamknięte osiedle"
...to tyle z broszury informacyjnej S&L Development sp z o.o., która jest (była?) inwestorem.
Temat okazał się intrygujący. Zastanawiające było, jak to możliwe, że w Mieczewie, gdzie sąsiednie zabudowane działki mają po ok 1200m2 (po sprawdzeniu na Geoportalu), można było planować budowę domów w zabudowie szeregowej, z działkami o powierzchni 155 do 443m2. Analizując wersję z najmniejszą z proponowanych działek (155m2), po odjęciu powierzchni zabudowy budynku (ok 40m2) zostaje ok 110m2 na: ogród, miejsce lub miejsca parkingowe, przestrzeń gdzie miałaby stanąć zbiornik z gazem (innym paliwem?) na potrzeby możliwe, że: centralnego ogrzewania lub ujęcia wody. (Od jakiegoś czasu w Mieczewie nie są już wydawane warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej z uwagi na przeciążenie sieci i spadki ciśnienia). Wszystko to było wielką niewiadomą, a za razem ciekawym tematem do wyjaśnienia, bo pomimo kilkuletniej praktyki jaką mam, nie potrafiłem zrozumieć jak firmie S&L Development udało się to wszytko formalno-prawnie uzgodnić z gminą.
Gmina Mosina:
Postanowiłem zadzwonić do dewelopera i dowiedzieć się więcej na temat tej inwestycji. Niestety nie udało mi się dotrzeć do dokumentów, na podstawie których budynki miały powstać. Starając się dalej poznać podstawę prawną, czyli w tym przypadku decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu– zadzwoniłem do Urzędu Miasta i Gminy Mosina. Przedstawiłem się z imienia i nazwiska, powiedziałem, że jestem architektem i krótko opisałem pracownikowi Urzędu inwestycję, zastanawiając się jak to możliwe, że wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tak ruralistycznie „obcej" zabudowy jakim jest „kraina słońca" w Mieczewie.
Według szczątkowych informacji (storna www inwestycji, folder reklamowy inwestycji) wydawało się to raczej niemożliwe zgodnie z obowiązującą Ustawą o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Po około półgodzinnej rozmowie dowiedziałem się, że według pracownika Urzędu Miasta i Gminy Mosina wszytko zostało wykonane zgodnie z prawem. Wnioskując o udostępnienie wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla tej inwestycji urzędnik poinformował telefonicznie, że jest to niemożliwe. Powołując się na jawność informacji publicznej, dowiedziałem się, że taka informacja jak decyzje o warunkach zabudowy nie są udostępniane publicznie nikomu. Ponadto jeszcze raz zostałem zapewniony, że referat planowania przestrzennego w gminie dba o ład przestrzenny nie tylko w Mieczewie ale i w całej gminie i nie mógł wydać nieodpowiedniej decyzji dla tej inwestycji. Takie jest prawo i wszytko tam jest w jak najlepszym porządku.
Poczułem się zdezorientowany. Ze słów urzędnika – jakby nie było mającego obowiązek znajomości i przestrzegania prawa, wynikało, że zachowuję się jak ktoś nienormalny, prosząc o tajne dokumenty. W dodatku zabierałem cenny czas nie mając żadnych podstaw do żądania przedstawienia do wglądu rzeczonej decyzji. Zaufanie to podstawa.
Obowiazująca w Polsce, ale najwyraźniej nie w Gminie Mosina, Ustawa o Dostępie do Informacji Publicznej, jasno określa, że tego rodzaju dokumenty wytworzone przez Urząd są jawne i każdy może mieć do nich wgląd. Stwierdziłem, że tak być nie może i skoro ktoś tak bardzo broni dostępu do tych informacji to jest jakiś w tym powód.
Wspólnie z redakcją mieczewo.com skierowaliśmy pisemny wniosek do Gminy o udostępnienie informacji publicznej, dotyczącej wydanej decyzji o Warunkach Zabudowy dla działki, na której miała powstać Kraina Słońca.
Na pierwszy wniosek gmina odpisała: „odmawiam udostępnienia informacji publicznej tj. „decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 85/33 położonej we wsi Mieczewo lub dla kompleksu działek, którego skład stanowi działka 85/33" powołując się w uzasadnieniu swojej decyzji na argumenty, które można nazwać co najmniej abstrakcyjnymi.
W powyższej sytuacji nie pozostało nic innego jak odwołać się od odmownej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Instytucja ta, jako organ wyższego stopnia w stosunku do Urzędu Miasta i Gminy Mosina, ma prawo uchylić naruszającą prawo decyzję. I tak też się stało, w błyskawicznym tempie SKO „uchyliło zaskarżoną decyzję" i tym samym nakazało gminie udostępnienie nam informacji publicznej „zgodnie z wnioskiem strony". Uzasadnienie liczyło 3 pełne strony!
W tym momencie myśleliśmy, że sprawiedliwości stanie się zadość i gmina prześle nam decyzje o warunkach zabudowy, żebyśmy wreszcie dowiedzieli się czy wszystko odbyło się zgodnie z prawem i czy osiedle faktycznie mogło mieć podstawy, aby w przyszłości tam powstać. Tak jednak się nie stało.
Zamiast udostępnienia decyzji o WZZT (warunkach zabudowy i zagospodarowania Terenu) otrzymaliśmy kolejną decyzję odmowną: „odmawiam udostępnienia informacji publicznej tj. „decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 85/33 położonej we wsi Mieczewo lub dla kompleksu działek, którego skład stanowi działka 85/33". Tym razem uzasadnienie było równie długie, prawie na 3 strony. Zastanawiające jest ile czasu pracownik Urzędu poświęcił na wymyślanie niedorzecznych argumentów decyzji... Zastanawia, co nakazało aż tak „przyłożyć się" do tego zadania i być tak ślepym na oczywisty wniosek o udostępnienie tej decyzji o warunkach zabudowy oraz na orzeczenie SKO? Poświęcanie takiej ilości, jednak ograniczonego przecież czasu pracy, było zadziwiające. Czy ktokolwiek, kto nie miał nic do ukrycia chciałby się dalej pogrążać w swym błędzie i to w dodatku na koszt nas wszystkich?
Sytuacja zaczęła przypominać sceny z „Procesu" Kafki. Napisaliśmy ponownie do SKO odwołując się od kolejnej decyzji odmownej gminy. Tym razem list przyszedł równie szybko co ostatnio. Odpowiedź napełniła nas znów optymizmem i wiarą w to, że to jednak mamy rację w tym sporze, a nie gmina. Fragment uzasadnienia SKO: „Postępowanie organu I instancji (gmina Mosina) zakończone zaskarżona decyzją jest przejawem arogancji urzędniczej, kiedy angażuje się poważny wysiłek intelektualny i środki techniczne po to, aby w sposób arbitralny odmówić słusznemu żądaniu strony postępowania . Sprzeciwia się też zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, w sytuacji gdy organ I instancji zamiast wykonać ostateczną decyzję organu odwoławczego, który w niniejszej sprawie orzekł co do istoty, podejmuje polemikę z treścią rozstrzygnięcia kolegium i to pod postacią drugiej decyzji wydanej w tej sprawie." To uzasadnienie, które jest odpowiednim komentarzem dla całej sprawy, w końcu odniosło skutek. Tym razem niezwłocznie przysłano nam dokumenty o które prosiliśmy, stanowiące podstawę do zaprojektowania i późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę osiedla Kraina Słońca. (Udostępnione przez gminę decyzja WZZT dla tej działki, w załączeniu).
Zapisy WZZT:
Z pobieżnej, szybkiej analizy decyzji o WZZT wyglądało, że to co widać na wizualizacjach oraz co zostało zapisane w decyzji WZZT jest zgodne ze sobą. Po ponownym przeczytaniu WZZT pojawiły się pierwsze wątpliwości co do ich poprawności.
W wydanych przez gminę WZZT jest mowa o 25 budynkach mieszkalnych, natomiast inwestor w swoich materiałach reklamowych mówi o „5 segmentów po 7 domów w zabudowie szeregowej", czyli o 35 domach – być może te „brakujące" 10 miało (ma?) powstać w kolejnym etapie i w oparciu o inne WZZT.
Analizując już dokładniej WZZT zastanawiający jest punkt, w którym ustala się szerokość elewacji frontowej. Główną ideą, jaka przyświeca wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (warunki zabudowy wydawane są gdy nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania) jest, lub raczej powinno być, jak najmniejsze ingerowanie w otaczającą zabudowę. Oznacza to , że jeśli obok działki na której chcemy coś wybudować stoją domy jednorodzinne to na naszej działce możemy wybudować też dom, który powinien mieć gabaryty zbliżone do domów znajdujących się na sąsiednich działkach. Jeśli w obszarze analizowanym byłyby np. domki jednorodzinne oraz zakład naprawy pojazdów, to na naszej działce, można by postawić albo domek albo podobny zakład naprawczy, jednak nie wielkie centrum naprawcze, dużo większe od tego co się znajduje nieopodal. To tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa. W pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie może stanąć nagle blok wielorodzinny, a w okolicy gdzie są same magazyny gmina, a raczej urbanista lub architekt wykonujący analizę zabudowy do projektu WZZT dla gminy, nie może zaopiniować pozytywnie wniosku o budowę domku jednorodzinnego.
Jest to opisane bardzo pobieżnie i z użyciem dużych skrótów myślowych, zasada określania decyzji o WZZT. Skoro w okolicy działki 85/33 a więc na tej na której planuje się budowę Krainy Słońca są albo pola uprawne albo niezabudowane działki albo działki z zabudową jednorodzinną, ew. gospodarstwa rolne (już w sporo dalszej okolicy, bo jest to ponad 150m od granicy działki 85/33) to jak to jest możliwe, że ustalono szerokość elewacji frontowej na max. 35-45m?
Posiłkując się Geoportalem zmierzyłem długości elewacji frontowych budynków znajdujących się na działkach przyległych do działki „Krainy Słońca" - budynki mają typowe dla domków jednorodzinnych 10-15m długości. Zastanawiając się zatem skąd w WZZT jest możliwa budowa budynku o długości elewacji frontowej 35-45m posprawdzałem inne budynki w obrębie ok. 300m od działki 85/33. Najdłuższy jaki znalazłem bok budynku to był bok budynku gospodarskiego (stodoły lub budynku inwentarskiego, którego długość przekraczała nieco 40m, jednak nie była to elewacja frontowa a boczna, inne budynki miały co prawda ok 30m długości, jednak nie były to budynki mieszkalne lecz gospodarskie).
Do analizy urbanistycznej co prawda bierze się pod uwagę wszystkie długości elewacji frontowych okolicznych budynków, ale następnie wyciąga się z nich z reguły średnią arytmetyczną i sprawdza o ile mniejsza/większa długość danego budynku występuje w analizowanym terenie i podaje się na koniec, że w wyniku analizy długość elewacji frontowej powinna wynosić: średnia arytmetyczna długości analizowanych budynków +/- x%, gdzie x to standardowo ok. 20%... w bardzo dużym uproszczeniu mówiąc. Skoro więc długość elewacji frontowej to średnia długości okolicznych analizowanych budynków, to, patrząc na mieczewską zabudowę powinno wynosić od ok 5-8m do powiedzmy 20-25m (z uwzględnieniem już kilkunastoprocentowej tolerancji długości). Nie należy traktować tych szacunków jako wiążącej dla Mieczewa analizy, chodzi tylko o pokazanie samej zasady, na której oparte są wątpliwości dotyczące analizy do decyzji o WZZT dla Krainy Słońca.
Czytając jednak dalej decyzję o WZZT można zauważyć, że analiza wcale nie obejmowała działek na których znajdują się gospodarstwa rolne, i gdzie są budynki o dłuższych niż przeciętnie dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych bokach. „Po dokonaniu oględzin w terenie ustala się obszar analizowany obejmujący działki o nr ewid.: 85/33, 85/40, 85/17, 85/43 w Mieczewie. Powyższe działki obsługiwane są z tej samej drogi i sąsiadują ze sobą." Z tego zdania wynika, że analiza, na podstawie której wydano decyzję WZZT obejmowała tylko działki sąsiednie. „Działki obszaru analizowanego zabudowane są budynkami mieszkalnymi, gospodarczymi i garażowymi. Postulowana inwestycja pozwoli na kontynuację funkcji i pozytywnie wpłynie na kształtowanie ładu przestrzennego". Jeśli nawet pierwsze zdanie jest prawdziwe, z drugim - o pozytywnym wpływie na kształtowanie ładu przestrzennego zgodzić się nie można.
Zastanawia jak może tego typu inwestycja wpłynąć pozytywnie na ład przestrzenny Mieczewa. Czy Mieczewo poprzez tego typu inwestycję zyska w jakikolwiek sposób? Zamknięte, monitorowane osiedle, jak czytamy w broszurze reklamowej... jak to się odnosi do poprawy ładu przestrzennego? Ośmieliłbym się napisać, że raczej może to wpłynąć na zatracenie układu ruralistycznego Mieczewa niż poprawę ładu...
„Zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ustawy [...} o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [...] została przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji."
Jeżeli taką analizę wykonano i dotyczyła ona wcześniej wymienionych 4 działek, to na ich podstawie jak wyliczono tak dużą długość elewacji frontowej? Czy nie powinno to być ok. 12-18m, a nie 35-45m? Czy którakolwiek z analizowanych działek jest zabudowana podobnym budynkiem? Na jakiej podstawie osoba wykonująca analizę doszła do wniosku o długości elewacji frontowej, którą wyliczyła.
Żeby tego się dowiedzieć należy spojrzeć na załącznik nr 2 do decyzji, zatytułowany „Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu". W analizie tej po sprawdzeniu i określeniu parametrów okolicznej zabudowy sprawdza się, czy wnioskowana inwestycja spełnia 5 warunków.
Już w punkcie nr 1 widać coś dziwnego: „Co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu".
Wytłuszczone kilka informacji, które wg osoby analizującej są spełnione, a więc wynika z tego, że domek na działce 85/47 ma np. gabaryty, formę architektoniczną i linię zabudowy zbliżoną do tego, co zostało zawarte w decyzji WZZT. Ma ok 35-45m długości elewacji frontowej i zbliżone gabaryty?. Przyznam się, że to bardzo zaskakuje.
Pytań dotyczących sporządzenia owej decyzji jest więcej, jednak opisane powyżej są najbardziej nurtujące, podobnie jak historia całego procesu, który doprowadził do powstania tego dokumentu. Postawy prawne, na których miałoby powstać osiedle, są niezgodne z prawem (decyzja o wydaniu WZZT burmistrza Mosina dla tej inwestycji), dlatego nie powinno się pozwolić na tego typu inwestycję w Mieczewie. Jak dalej potoczy się ta sprawa? Czy mimo sprzyjających decyzji administracyjnych deweloper zrealizuje swój projekt? Jak na razie nadal wisi zerwany, nienaprawiony od kilku miesięcy banner reklamujący inwestycję , a storna internetowa „krainy słońca" jest wyłączona. Odpowiedź poznamy z czasem.
P.S.
Administrator: artykuł był napisany w lipcu 2012 roku, gdy po raz pierwszy pojawił się tajemniczy developer. Sprawa przycichła, nic się nie działo, ale niedawno pojawiła się tablica informacyjna o planowanej budowie. Jaki będzie dalszy los tego beznadziejnego pomysłu? Kto za tym stoi? Co na to mieszkańcy sąsiadujących działek? Czy będą potencjalni nabywcy chcący zakupić tego typu "domek" bez kanalizacji, gazu, wody ?
